Wenn Sie ein Haus bauen, entstehen Baunebenkosten. Diese machen etwa 15 Prozent der gesamten Baukosten aus. Darauf entfallen neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten auch Aufwendungen für die Baugenehmigung, Vermessungsarbeiten, Bodengutachten und Beseitigung von Altlasten auf dem Baugrundstück. Wie sich die Nebenkosten beim Hausbau zusammensetzen und worauf Sie achten müssen, hat unser Spezialist für Baufinanzierungen Michael Bauer hier für Sie zusammengestellt.
Was sind Baunebenkosten?
Die Baunebenkosten umfassen alle Kostenpunkte, mit denen Sie rechnen müssen, wenn Sie vorhaben, ein Haus zu bauen. Dabei ergeben sich die ersten Positionen der Baunebenkosten bereits vor dem eigentlichen Bauprozess.
Wie bei den Nebenkosten beim Hauskauf müssen Sie bei Erwerb Ihres Baugrundstücks Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklergebühren sowie Notarkosten für den Grundbucheintrag entrichten.
Neben diesen Kosten kommen jedoch noch viele weitere hinzu. Insgesamt können Sie damit rechnen, dass die Baunebenkosten etwa 15 Prozent des Preises für Ihr Neubauprojekt ausmachen.
Baunebenkosten für die Baugenehmigung
Zunächst müssen Sie für Ihr Bauvorhaben eine Baugenehmigung einholen. Ohne diese dürfen Sie keinesfalls beginnen, zu bauen. Bereits hier entstehen die ersten Kosten. Für den Bauantrag können sie rund 0,5 Prozent der gesamten Baukosten veranschlagen.
Hinzu kommen Aufwände für die Baugenehmigung selbst. Diese belaufen sich auf circa 0,2 bis 0,7 Prozent der Baukosten. Sie sind auch dann zu entrichten, wenn die Baugenehmigung nicht erteilt werden sollte.
Beispiel: Beträgt die Bausumme Ihres Hauses 600.000 Euro, können Sie mit 3000 Euro Kosten für den Bauantrag kalkulieren. Die Mindestgebühr beträgt dabei zwischen 100 und 200 Euro.
Die Kosten für die Baugenehmigung selbst liegen in diesem Beispiel zwischen 1200 und 4200 Euro.
Baunebenkosten: Vermessungsarbeiten einplanen
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens müssen Sie einen amtlichen Lageplan einreichen. Dieser enthält wichtige Angaben zu Ihrem Grundstück wie Abstandsflächen, Höhenlage oder Grenzverlauf. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur fertigt den Lageplan an.
Weitere Vermessungsarbeiten sind bei Baubeginn nötig. Als Bauherr sind Sie verpflichtet, innerhalb von 14 Tagen nach Start des Bauvorhabens eine Baukontrollmessung durchführen zu lassen. Dabei wird mit Hilfe von Absteckungen kontrolliert, ob die im Bauantrag festgehaltenen Maße korrekt auf das Grundstück übertragen wurden.
Nach Fertigstellung des Gebäudes ist eine erneute Messung erforderlich, bevor es in das Liegenschaftskataster eingetragen werden kann. Somit wird sichergestellt, dass die amtliche Flurkarte stets auf dem aktuellen Stand ist.
Basierend auf der Vermessungsgebührenverordnung (VermGebO) der Bundesländer liegen die Baunebenkosten für alle Vermessungsmaßnahmen in der Regel zwischen ein paar hundert und etwa 3.000 Euro.
Baunebenkosten für Bodengutachten und Statik
Ein weiterer Posten in den Baunebenkosten ist das Bodengutachten, das in Deutschland verpflichtend ist. Hierbei prüft ein Gutachter den Baugrund auf Mängel und mögliche Schadstoffbelastung.
Planen Sie mit Kosten ab fünf Euro pro Quadratmeter. Bei einem typischen Einfamilienhaus können Sie mit etwa 1000 Euro kalkulieren. Erhöht sich aus bestimmten Gründen der Aufwand für das Gutachten, können die Kosten auch auf bis zu 2500 Euro steigen.
Weitere Kosten entfallen auf den Prüfstatiker. Er prüft nicht nur die Statik Ihres Hauses, sondern im Vorfeld auch die Bodenbeschaffenheit und ob diese den anstehenden Belastungen durch Ihre geplante Immobilie standhält. In der Regel können Sie hier mit Baunebenkosten von 1000 Euro kalkulieren, in manchen Fällen können die Kosten bei erhöhtem Aufwand jedoch steigen.
Erschließungskosten
Weitere Nebenkosten beim Hausbau ergeben sich durch die Erschließung des Grundstücks. Die öffentliche Erschließung reicht dabei bis zur Grenze Ihres Grundstücks, die innere von der Grenze bis zu Ihrem Haus.
Unter die Baunebenkosten für die Erschließung des Grundstücks fallen unter anderem der Anschluss an die Kanalisation und an das Telekommunikationsnetz sowie an Trinkwasser- und Energieversorgung.
Je nach Lage, Gemeinde und bestehenden Gegebenheiten können die Kosten für die Erschließung stark abweichen. Als erste Orientierung können Sie jedoch mit den folgenden Werten für die einzelnen Positionen kalkulieren:
- Anschluss Telekommunikationsnetz: ca. 1000 Euro
- Anschluss Gasleitung: ca. 2000 bis 3000 Euro
- Anschluss Wasser: 2000 bis 5000 Euro
- Anschluss Kanalisation: 2000 bis 5000 Euro
- Anschluss Stromnetz: 2000 bis 3000 Euro
Üblich ist, dass die entsprechende Kommune Ihnen nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten anrechnen darf und dies auch so handhabt.
Grundstücke in Neubaugebieten sind in der Regel bereits voll erschlossen, sodass die Erschließungskosten entfallen. Dafür sind sie dementsprechend meist teurer. Unerschlossene Grundstücke sind in den kommunalen Flächennutzungsplänen als Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland ausgezeichnet.
Liegt Ihr Grundstück sehr abgelegen und ist noch nicht ans Straßennetz angeschlossen, können sich die Kosten noch einmal deutlich erhöhen.
Abrissarbeiten bei Baunebenkosten einkalkulieren
Befindet sich auf Ihrem erworbenen Grundstück ein altes Gebäude, das nicht mehr saniert werden kann, muss dieses abgerissen werden. Hier schwanken die Aufwände je nach Größe und Gegebenheiten.
Im Mittel können Sie mit Baunebenkosten zwischen 10.000 und 25.000 Euro für den Abriss eines durchschnittlichen Hauses kalkulieren. Bei kleinen und kellerlosen Häusern sind im Schnitt mit 5.000 bis 12.000 Euro zu rechnen.
Die folgende Beispielrechnung hat ein 150 Quadratmeter großes Haus mit Keller zur Grundlage:
- Abrissplanung: etwa 1000 Euro
- Vorarbeiten: Entfernung beweglicher Teile, Entkernung und Schadstoffbeseitigung, etwa 2000 Euro
- Abrisskosten: rund 10.000 Euro
- Keller ausbaggern, Fundament verdichten und auffüllen: etwa 4.000 Euro
- Entsorgung von Schutt und Müll: circa 3.000 Euro
Beachten Sie, dass die Kosten unter Umständen stark variieren können. Liegt eine starke Schadstoffbelastung wie mit Asbest vor, steigen die Arbeits- und Entsorgungskosten. Auch wenn das Gebäude schwer zugänglich ist oder ein Rückbau statt Abriss notwendig wird, wirkt sich dies auf die Kosten aus.
Baunebenkosten für Bodenaushub
Zu Beginn jedes Hausbaus stehen die Erdarbeiten an. Bevor Keller und Garage gebaut und Leitungen verlegt werden können, ist ein entsprechender Bodenaushub erforderlich. Anschließend muss das ausgehobene Erdreich fachgerecht auf Deponien entsorgt werden.
Bei den Aushubarbeiten können die Preise regional stark schwanken. Je nach Standort können Sie für ein klassisches Einfamilienhaus mit Baunebenkosten von 5.000 bis 20.000 Euro für Bodenaushub und Entsorgung rechnen.
Hinzu kommt, dass Baugrundstücke tendenziell immer kleiner werden, sodass sich eine Zwischenlagerung des Bodenaushubs auf dem Grundstück unter Umständen schwierig gestalten könnte. Die entsprechenden Kosten für die Entsorgung können folglich schnell im Bauprozess auf Sie zukommen. Achten Sie auf diesen Posten in Ihrer Kostenkalkulation und holen Sie frühzeitig Angebote ein.
Bauvertrag, Gutachter und Architekt
Weitere Baunebenkosten fürs Haus können anfallen, wenn Sie sich dazu entscheiden, den Bauvertrag durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Dies ist nicht vorgeschrieben, jedoch allemal sinnvoll. Oft fallen die Bauverträge zum Vorteil des Unternehmers aus. Ein sachverständiger Jurist kann bei der konkreten Ausformulierung des Vertrages helfen. Die Anwaltskosten ergeben sich aus den Kosten des Bauprojekts. Sie können mit etwa 0,4 bis 0,9 Prozent der Baukosten kalkulieren.
Engagieren Sie einen Baugutachter, der Ihren Baufortschritt begleiten soll, fallen weitere Kosten an. Er kann bereits während des Hausbaus etwaige Mängel sichtbar machen. Je nachdem für welchen Sachverständigen Sie sich entscheiden und wie oft und umfangreich die Gutachten durchgeführt werden, können die Kosten variieren. Sie können mit rund 1500 bis 2000 Euro rechnen, ein schriftlich ausgeführtes Gutachten kostet extra.
Haben Sie sich für ein Architektenhaus entschieden, fallen Baunebenkosten an, die sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Seit Anfang 2021 sind die Sätze aus der HOAI nicht mehr verbindlich. Sie dienen jedoch als guter Anhaltspunkt. Kalkulieren Sie mit rund 12 bis 15 Prozent der Baukosten.
Hausbau: Weitere Nebenkosten für Versicherungen
Kommt es auf der Baustelle zu Unfällen oder Personenschäden, sind Sie als Bauherr unter Umständen haftbar. Um das Risiko hoher finanzieller Schadensersatzforderungen abzufangen, ist es allemal sinnvoll, sich abzusichern.
Mit der Bauherrenhaftpflichtversicherung sichern Sie sich gegen Personen- und Sachschäden auf Ihrer Baustelle ab. Die Versicherungsbeiträge ergeben sich aus der Bausumme und dem Anteil an Eigenleistungen. Beispielsweise können Sie bei einer Bausumme von 250.000 Euro mit Beiträgen von 90 bis 210 Euro rechnen.
Eine Bauleistungsversicherung sichert Sie gegen nicht vorhersehbare Schäden wie durch Vandalismus oder Naturgewalten ab, auch Fehler bei den Bauausführungen sind mitversichert. Ausnahme bilden Feuerschäden. Bei einer Bausumme von 250.000 Euro ist eine Bauleistungsversicherung für eine Einmalzahlung von unter 300 Euro möglich.
Achten Sie bei den Versicherungen immer auf die Höhe der Schadensabdeckung und darauf, dass alle für Sie relevanten Fälle mit abgedeckt sind, etwa die Suche nach der Schadensursache oder Schäden an Grund und Boden.
Sie haben noch Fragen?
Sie haben bereits Pläne für Ihr eigenes Immobilienprojekt? Sprechen Sie mit unserem Finanzierungsexperten Michael Bauer, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Sie erreichen ihn in unserer Geschäftsstelle in Wörth, telefonisch unter 09482 9417-28 oder per mail michael.bauer@rbfalkenstein-woerth.de.
Quellen: Bausparkasse Schwäbisch Hall