Die Grundsteuerreform tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft und hat Auswirkungen für jeden Haus-, Grundstücks- und Wohnungseigentümer. Warum Sie bereits 2022 aktiv werden müssen und auf was Sie achten sollten, hat unser Baufinanzierungsexperte Michael Bauer für Sie zusammengestellt.
Was bedeutet Grundsteuer?
Jeder, der in Deutschland ein Grundstück, eine Wohnung oder eine Immobilie besitzt, muss jährlich Grundsteuer bezahlen. Die Erhebung dieser Objektsteuer ist im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt. Das persönliche Vermögen des Grundstückeigentümers spielt dabei keine Rolle. Es wird unterschieden zwischen:
- Grundsteuer A: A kommt von „agrar“. Für land- und forstwirtschtschaftliche Flächen fällt diese Grundsteuer an.
- Grundsteuer B: B steht für „baulich“. Diese fällt für Grund und Boden an, der bebaut werden kann oder bereits bebaut ist. Dazu zählen: Grundstücke, auch Erbbaupacht, Mietwohnungen, Geschäftsgrundstücke oder gemischtgenutzte Grundstücke.
- Grundsteuer C: Hat sich ein Bundesland im Zuge der Reform dafür entschieden, diese Steuer anzuwenden, kann jede Kommune ab 1. Januar 2025 einen eigenen Hebesatz für unbebaute aber baureife Grundstücke festlegen. Dieser wird progressiv erhöht, wenn diese Grundstücke nicht bebaut werden. Grundsteuer C dient dazu, Spekulationen mit Bauland zu erschweren. Gleichzeitig soll sie deren Eigentümer zum Bebauen der freien Flächen animieren.
Hinweis: Im Text wird „Grundsteuer“ synonym für die Grundsteuer B verwendet, die die meisten Menschen betrifft.
Wer muss die Grundsteuer bezahlen?
Grundsteuer begleichen müssen:
- Eigentümer eines Grundstücks
- Erbbauberechtigte (auch wenn ihnen das Grundstück nicht gehört)
- Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften
- Mieter, denn die Grundsteuer kann über die Betriebskosten komplett auf diese umgelegt werden. Allerdings muss das vorher im Mietvertrag unter „Nebenkosten“ vereinbart werden. Für die Abgabe der Daten zur Grundsteuer und deren Bezahlung sind jedoch die Eigentümer verantwortlich.
Wie viel Grundsteuer fällt an?
Wie tief Sie in die Tasche greifen müssen, erfahren Sie immer im Januar eines Jahres. Dann flattert Ihnen der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde ins Haus.
- Der festgesetzte Betrag ist für das laufende Kalenderjahr gültig.
- Die Grundsteuer ist in der Regel vierteljährlich (15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November) oder in einem Jahresbeitrag Anfang des Jahres zu bezahlen.
- Auf Wunsch des Eigentümers kann die Steuer auch einmal jährlich zum 1. Juli beglichen werden. Dies muss aber bis zum 30. September des Vorjahres beantragt werden.
Mit welcher Grundsteuerzahlung Sie ab 1. Januar 2025 rechnen müssen, ist noch unklar. Ebenso, ob sich Ihre Grundsteuer erhöhen oder reduzieren wird.
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Die Grundsteuer für gleichartige Grundstücke ist bundesweit sehr unterschiedlich. Grund dafür sind veraltete Bewertungsgrundlagen in Ost (1935) und West (1964). Diese gravierende steuerliche Ungleichbehandlung von Gebäuden und Grundstücken hat dazu geführt, dass das Bundesverfassungsgericht 2018 die aktuelle Vorgehensweise für verfassungswidrig erklärt hat.
- Deshalb hat der Bundesrat 2019 die Grundsteuerreform mit dem Ziel verabschiedet, die Grundsteuer bundesweit gerecht zu gestalten. Dabei sollen die Steuereinnahmen auf gesamtstaatlicher Ebene annäherend gleich bleiben. Von diesem Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer können die Bundesländer durch die sogenannte Öffnungsklausel abweichen und eigene Grundsteuermodelle anwenden. Fünf haben sich für diesen eigenen Weg entschieden.
- Die Reform tritt zwar erst 2025 in Kraft, spielt für Sie als Grundstücks- oder Hauseigentümer jedoch bereits 2022 eine entscheidene Rolle. Denn für die Neuberechnung der Grundstücke bis 2025 benötigen die Finanzverwaltungen aktuelle Daten. Und die müssen alle Eigentümer dieses Jahr ans Finanzamt liefern.
Was ist bei der Grundsteuerreform zu beachten?
36 Millionen Grundstücke müssen laut Bundesfinanziministerium bis 2025 neu bewertet werden, davon 24 Millionen Wohnimmobilien. Dabei sind Finanzämter und Kommunen auf Ihre Hilfe angewiesen! Diese Termine sollten Sie unbedingt im Auge behalten:
Seit März 2022:
- Alle Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer werden durch öffentliche Bekanntmachung der Länder aufgefordert, die Feststellungserklärung zur Grundsteuer (Grundsteuererklärung) abzugeben. Informieren Sie sich laufend in den Medien, die Bundesländer haben unterschiedliche Vorgehensweisen.
- Manche Kommunen informieren zusätzlich alle Eigentümer per Brief darüber, was zu tun ist.
- Nutzen Sie die Zeit, um die Informationen zu beschaffen, die Sie ab 1. Juli 2022 für Ihre Grundsteuererklärung benötigen. Welche Daten das sind, variiert von Bundesland zu Bundesland. Informationen erhalten Sie beim Finanzamt oder bei Ihrer Gemeinde.
1. Juli – 31. Oktober 2022: Grundsteuererklärung abgeben!
- Die Grundsteuererklärung muss elektronisch über die Steuer-Onlineplattform ELSTER abgegeben werden.
- Dort erfassen Sie alle Daten zum Stichtag 1. Januar 2022.
- Die Papierform ist in Ausnahmefällen möglich (zum Beispiel für hilfsbedürftige oder ältere Menschen). Erkundigen Sie sich dazu bei Ihrem Finanzamt, wann und wo Sie Vordrucke erhalten. Sollten Sie Ihre Steuererklärungen bislang in Papierform gemacht haben, melden Sie sich am besten heute schon bei ELSTER an. Denn die Registrierung dafür kann bis zu zehn Tage dauern.
- Wichtig: Für jedes Grundstück, ob unbebaut oder bebaut, muss eine eigene Steuererklärung gemacht werden!
Bis 1. Januar 2025
- Das Finanzamt berechnet zunächst den Grundsteuerwert (Einheitswert) des Grundstücks oder der Immobilie. Darauf wendet es die gesetzlich festgeschriebene Steuermesszahl an. Das Ergebnis wird an die Städte oder Gemeinden übermittelt.
- Auf dieser Basis wird dort die endgültige Grundsteuer festgelegt und Steuerbescheide verschickt.
Ab 1. Januar 2025
- Ab diesem Datum gilt die neue Grundsteuer-Berechnung. Solange wird noch die alte Rechengrundlage angewandt. Stand heute ist geplant, diese Neuberechnung alle sieben Jahre vorzunehmen.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Trotz Reform bleibt das bisherige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer erhalten. Dabei spielen drei Faktoren eine entscheidende Rolle:
- Grundsteuerwert: Die Finanzbehörden legen ihn jeweils zum 1. Januar eines Jahres fest. Zur Neuberechnung sind ab 2025 folgende Werte relevant: Bodenrichtwert, die Höhe der statistisch ermittelten Kaltmiete (Mietstufen), Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.
- Steuermesszahl: Sie ist im Grundsteuergesetz (GrStG) verankert. Diese Messzahl dient zum Ausgleich von Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den alten Werten in Ost und West entstanden sind. Im Rahmen der Grundsteuerreform wird die Steuermesszahl von 0,35 Prozent gesenkt: für Wohngrundstücke auf 0,031 Prozent, für Nichtwohngrundstücke auf 0,034 Prozent.
- Hebesatz: Diesen Faktor legt jede Gemeinde für ein Jahr selbst fest und reguliert so die Steuereinnahmen. Bundesweit variiert er von 0 bis ca. 1000 Prozent. Innerhalb einer Gemeinde muss er aber grundsätzlich einheitlich sein. Wie hoch der Hebesatz in Ihrem Wohnort ist, erfahren Sie bei der Gemeinde oder unter dem Statistikportal von Bund und Ländern.
Multipliziert man alle Werte miteinander ergibt sich die Grundsteuer in Euro.
Wieviel Grundsteuer ist zu bezahlen?
| Beispiel: Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses mit 120 qm Wohnfläche und 1.000 qm Grundstück.Das Finanzamt berechnet einen Grundsteuerwert von 310.100 €. Die Steuermesszahl beträgt 0,031 Prozent, der Hebesatz Ihrer Gemeinde 421 Prozent. | |
| Grundsteuerwert | 310.100 € |
| x Steuermesszahl | 0,031 % |
| x Hebesatz | 421 % |
| = Grundsteuerbetrag | 404,71 € |
Quelle: Bundesministerium der Finanzen
Erläuterung: Bei der Berechnung wird ein Einfamilienhaus in einer Gemeinde der Mietstufe 4 unterstellt, Baujahr 1960.
Welche Daten müssen Eigentümer angeben?
Nach der Reform der Grundsteuer gilt nicht überall in Deutschland dasselbe Gesetz. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachen haben individuelle Modelle zur Berechnung der Grundsteuer entwickelt. Informieren Sie sich dazu bei Ihrem Finanzamt und in den Medien. Die Mehrheit der Bundesländer folgt jedoch dem Bundesmodell. Im Wesentlichen benötigen Haus- und Grundstückseigentümer folgende Daten und Werte zum Stichtag 1. Januar 2022, die sie an das Finanzamt übermitteln müssen:
- Grundbuchdaten
- Art der Nutzung
- Bodenrichtwert (wird in vielen Bundesländern automatisch hinzugefügt)
- Aktenzeichen des Einheitswerts (Grundsteuerbescheid)
- Wohnfläche
- Art der Immobilie
- Anzahl der Wohnungen
- Anzahl Garagen/Stellplätze
- Gebäudealter
- Grundstücksfläche
Woher bekommt man die notwendigen Daten?
- Die meisten Informationen finden Sie im Grundbuch. Sollten Sie kein Grundbuchblatt vorliegen haben, beantragen Sie beim Grundbuchamt eine Kopie.
- Auch Kaufverträge, Baupläne oder Versicherungspolicen beinhalten hilfreiche Daten.
- Der Bodenrichtwert ist online unter dem deutschen Bodenrichtwert-Informationssystem (BORIS-D) einsehbar. Allerdings weist das Portal darauf hin, dass die dort hinterlegten Werte nicht für die Grundsteuererklärung nutzbar sind. Aktuell befinden sich deshalb auf Länderebene Portale im Aufbau, deren Internet-Adressen sukzessive auf BORIS-D veröffentlicht werden. Für bestimmte Bundesländer stehen auch zukünftig keine Daten zur Verfügung. Dann muss man den Bodenrichtwert gegen eine Gebühr beim Gutachterausschuss des Landkreises anfragen.
- Ergänzend und vertiefend finden Sie unter www.grundsteuerreform.de alle Regelungen der Bundesländer. Ein virtueller Chat hilft Ihnen ebenfalls weiter.
Feststellungserklärung versäumt: Und jetzt?
Wer verpasst, seine Grundsteuer-Erklärung bis 31.10.2022 beim Finanzamt abzugeben, muss mit Sanktionen rechnen. Wer auch nach einer Ermahnung nicht aktiv wird, risikiert einen Verspätungszuschlag oder sogar ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro. In diesem Fall schätzt das Finanzamt die Daten selbst, was sich wiederum zum Nachteil der Eigentümer auswirken kann.
Alle Eigentümer sind zur Abgabe dieser Daten verpflichtet. Je früher sie zusammengestellt werden, umso stressfreier.
Fragen und Antworten zur Grundsteuer-Reform 2025
Wird die Grundsteuer 2022 erhöht?
Das lässt sich leider nicht allgemein beantworten. Grundsätzlich greifen die Änderungen durch die Grundsteuerreform erstmalig, wenn Sie 2025 Ihren Grundsteuerbescheid in den Händen halten. Bis dahin gelten die bekannten Berechnungsgrundlagen.
Den Grundsteuerbescheid für 2022 haben Sie bereits Anfang des Jahres erhalten und damit eine mögliche Erhöhung der Grundsteuer durch die Gemeinde. Dies hängt nicht mit der Grundsteuerreform zusammen.
Wer muss mehr Grundsteuer bezahlen, wer wird entlastet?
Pauschal lassen sich diese Fragen nicht beantwortet. Zum einen haben die einzelnen Bundesländern neben dem einheitlichen Bundesmodell eigene Modelle zur Berechnung zur Verfügung. Andererseits können Städte und Gemeinden über den individuell festzulegenden Hebesatz das Steueraufkommen selbst regulieren.
Muss ich die Grundsteuererklärung jedes Jahr neu machen?
Nein. Wer alle Daten bis 31. Oktober 2022 abgegeben hat, erhält 2025 einen neuen Grundsteuerbescheid. Stand heute soll alle sieben Jahren die Grundsteuer neu berechnet werden.
Für alle Fragen rund um die Immobilie und die Finanzierung Ihrer eigenen vier Wände steht Ihnen unser Finanzierungsexperte Michael Bauer gerne zur Verfügung. Sie erreichen ihn in unserer Geschäftsstelle in Wörth, per Telefon 09482 941728 oder per email michael.bauer@rbfalkenstein-woerth.de. Er freut sich auf Sie!
Quellen: Bausparkasse Schwäbisch Hall